새해 재테크 전략 | 부동산

 새해 재테크 전략 | 부동산

주택시장

2007년은 주택을 매도할 건지, 매수할 건지, 보유할 건지를 결정짓는 중요한 분수령이 될 것으로 보인다. 이미 주택 가격 향배의 정답은 정부의 지속적인 신도시 개발과 세제강화로 부동산시장의 거시적 흐름은 하향안정화 될 것으로 예상된다. 2009년 이후 신도시 물량이 시장에 계속 공급되고 재산세, 종부세 상승으로 보유세 부담이 지속적으로 상승할 것이기 때문이다.

그러나 2007년도에는 주택가격이 상승할 것으로 예상된다. 이는 주택시장과 정부 정책이 밀접한 관계에 있고 2007년 대선으로 인한 개발정책과 기존 정책에 대한 변화 기대감, 실질적인 현실의 공급부족 등으로 부동산시장은 여전히 강세일 것으로 예상된다. 그러나 단기투자에 대한 이익환수조치들이 강화되어 장기투자로 가야 하는 만큼 가격 하락기에 대비하여 자기자본에 의한 안정적인 투자를 하여야 하며 부동산으로 인한 금리상승 압박이 계속되고 있는 상황에서 부채에 의한 투자는 총부채상환비율(40%) 등 감당할 수 있는 적정한도 내에서 이루어져야 한다.

또한 하락기에 대비하여 수요가 많은 인기지역이나 사업속도가 빠른 강북의 뉴타운지역이나 지하철 9호선 개통예정지역 등 개발호재가 있는 곳을 매입해야 하고 이러한 개발호재를 이용해 매도시기를 결정하는 것이 좋다. 11·15 대책 이후 강남 재건축 아파트의 가격상승과 거래건수는 다소 줄었지만 이 지역의 아파트에 대한 선호도와 잠재수요는 충분하여 가격 하락기에도 하락폭이 크지 않을 것으로 보여지며, 정책완화에 대한 조짐이 있을 때마다 상승폭이 매우 크고, 재건축 규제에도 불구하고 언제까지 재건축을 규제할 수는 없으므로 교육과 기반시설 등 인프라가 잘 갖추어진 강남의 재건축은 늘 잠재력을 갖고 있다.

향후에는 주택의 매도시기도 매우 중요한 재테크가 될 것으로 보여진다. 2007년에는 신도시 개발과 대선 등으로 주택가격의 상승이 예상되고 실질적인 공급이 증가하는 2009년 이후 하락할 것으로 예상되어 기존의 주택 보유자는 2007년에는 관망을, 2008년 이후에는 처분을 검토하는 것이 좋을 것이다. 그리고 부동산자산의 포트폴리오를 재설계하여 개발가치나 수익성이 떨어지는 부동산은 처분하고 가치상승이 높은 부동산은 보유, 증여하는 등 우량주 위주로 자산을 재구성해야 할 것이다.

또한 다주택 보유자는 단순 처분보다는 양도소득세와 증여세를 비교하고 개발가치가 있는 지역의 주택은 매각보다는 증여를 선택하는 것이 좋다. 증여 후 세대를 분리하여 주택 수를 분산시키거나 일부 주택 부분이 있는 근린시설은 주택의 용도를 변경하는 등 적극적인 절세전략을 펴나가야 할 것이다. 또한 주택의 처분 순서와 시기를 조절하는 것도 중요하다. 이를 위해서는 부동산 전문가나 세무사의 도움을 받는 것이 좋을 것이다.

과거 오르기만 하던 부동산 투자에서 세금은 큰 변수가 되지 못했다. 그러나 이제는 상황이 다르다. 세금을 모르고는 투자의사결정을 내릴 수 없게 되었다.

상가시장

현행 부동산 규제정책과 세제강화는 주로 주택과 토지시장을 겨냥하고 있다. 이것은 상가시장이 특별한 규제가 필요하지 않을 만큼 침체기를 맞고 있다는 방증이기도 했다. 그러나 최근 월수익과 자산가치 상승도 가능한 상가투자에 대한 관심이 높아지면서 여기저기 분양광고가 많아지고 있다. 그러나 상가투자는 경기와 상권, 업종 등 쉽게 접근하기 어려운 난제가 많고 투자 경험이 없어 실패하는 사례가 많으므로 어느 부동산투자보다 전문적 지식과 관리가 철저히 요구된다.

상가 투자시 기본적으로 확인해야 하는 사항은 상가 소유주 및 분양 당사자에 대한 철저한 사전 분석이다. 최근에는 연면적 3000㎡를 초과하는 상가의 경우 골조의 3분의 2 이상 건축후 분양하거나 선분양시에는 신탁회사 등 신뢰할 수 있는 대표기관이 투자금을 관리할 수 있도록 신탁을 의무화하고 있으나, 상가 후분양제 대상이 아닌 소형 상가의 경우 실질적으로 시행자의 부실에 따른 분양자의 피해에 대한 안전장치가 없어 시행사의 건전성 또는 사업 실적 등을 사전에 꼼꼼히 따져봐야 한다.

최근 상가에 대한 인기가 높아지면서 입지가 좋은 강남 상권이나 전통적으로 유동인구가 많은 신촌, 대학로 등을 비롯, 전반적으로 상가 등 수익성 부동산에 대한 호가가 급등하고 있으나 전반적인 경기침체로 임대료는 부동산 가격 상승폭을 따라가지 못해 수익률이 5% 이하를 밑도는 상가도 적지 않은 실정이다. 일부 투자자는 수익률이 낮더라도 향후 자산 가치 상승에만 초점을 맞춰 묻지마 투자에 나서는 경향이 있으나 2008년부터 상가 등 수익성 부동산의 경우도 통합과세가 시행될 예정이어서 과표상승에 따른 보유세가 높아질 전망이다.

결국 수익률이 낮은 상가는 세금 상승분을 따라가지 못하는 수준에 머물 수도 있으며 향후 상가가격 평가도 수익률에 따른 수익환원법으로 전환될 전망이어서 향후 발전가능성이 높은 지역을 고르는 안목과 현재에도 임차된 점포의 장사는 잘되고 있는지, 임대수익률은 어느 정도 수준인지, 건물의 관리상태는 양호한지 등을 투자자가 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

아파트 단지 내 상가는 상대적으로 위험이 낮은 상가 투자종목이지만 배후가구가 500가구 이상이면서 단지 내 아파트의 면적도 너무 작거나 크지 않은 국민주택 규모 내외의 평형이 상대적으로 많은 비율이 유리하다. 그러나 아파트 단지 내 상가는 대형할인점 등이 인접한 경우 크게 위축될 우려가 있으므로 인근 지역의 경쟁 시설 입점 등에 대해 사전 점검이 필요하다.

분양상가의 경우에는 더욱 사전 조사가 필요하다. 분양이 그럭저럭 잘 되었다고 치더라도 임차인을 구하지 못해 공실(空室)이 넘쳐나는 상가가 많다. 그렇다 보니 투자자 역시 수익과 직결되는 세입자 모집에 대해 민감할 수밖에 없다. 이를 해결하고자 분양시장에서는 ‘선임대 후분양’을 하는 상가가 늘고 있다. 실제 입지가 좋아 사전 임대가 맞춰진 경우도 있지만 유령 임차인을 내세우는 사례도 있으니 선임대 대상을 명확히 확인한 뒤 계약하는 것이 좋다.

상가투자는 어떤 부동산보다 전문지식이 요구되는 분야라는 측면에서 사전 현장답사와 전문가의 도움을 받아 투자에 나서는 꼼꼼함이 필요하다.