부동산 시대 끝나고 주식 시대 오나?

[주가1500시대의 재테크]부동산 시대 끝나고 주식시대?

주식과 부동산에 돈을 넣은 투자자 사이에 희비가 엇갈리고 있다. 4월 12일 현재, 주식은 사상 최고치를 경신하고 있는 반면 부동산은 하락 추세에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다.

주식은 대망의 코스피지수 1500시대를 열었다.
지난 4월 9일 코스피지수는 거래일 기준 전날보다 16.91포인트(1.14%) 오른 1501.06으로 거래를 마쳤다. 1500포인트 돌파는 1980년 1월 4일 100포인트를 기준으로 코스피지수를 산출한 이래 27년 만에 처음이다. 코스피지수는 1989년 3월 31일 1003.31로 처음 1000포인트를 넘어선 지 18년 만에 1500포인트를 넘어섰고, 2006년 1월 4일 1400포인트를 돌파한 이후 15개월 만에 1500포인트 고지를 밟았다.

2007년 4월 둘째 주 주가는 1500포인트를 돌파한 다음날인 4월 10일 소폭 하락한 것을 제외하면 연일 신기록 행진을 이어가고 있다. 4월 12일 코스피지수는 대규모 프로그램 매수에 힘입어 전날 대비 12.19포인트(0.81%) 오른 1525.61을 기록했다. 4월 12일 코스닥지수도 전날 대비 4.49포인트(0.66%) 오른 681.19로 마감, 종가 기준으로 지난해 5월 중순 이후 11개월 만에 680선을 넘어섰다. 다만 코스피지수는 지난 4월 13일에는 단기 급등의 피로감 탓에 전날보다 4.83포인트 하락한 1520.78포인트로 끝나 조정 양상을 보이기도 했으나, 코스닥지수는 이날도 4.03포인트 상승한 685.22포인트로 끝나 12일 연속 상승세를 이어갔다.
사상 최초로 1500 고지를 돌파한 4월 9일의 주가는 전 주말 발표된 미국의 고용지표 결과가 예상보다 좋게 나오면서 긍정적인 영향을 미쳤다. 또 한·미 자유무역협정(FTA) 체결과 국가신용등급 상향 가능성 등도 긍정적인 영향을 미친 것으로 분석된다.

1500포인트 돌파의 주역은 IT(정보기술), 자동차 등 기존의 주요 대형종목들이 아니라 기계와 금융, 건설 등 실적 우량주 덕분이었다는 평가다. 이는 곧 우리 증시의 허리가 강해지고 있다는 긍정적 조짐이라는 해석이다. 굿모닝신한증권은 4월 10일 “전일 1500선 돌파의 자리에서 IT와 자동차 업종은 하락세를 보이며 오히려 상승의 걸림돌이 됐다”며 “그럼에도 불구하고 지수가 올랐던 건 지난 3분기부터 꾸준하게 상승세를 이어왔던 실적주들이 비중을 늘려왔기 때문”이라고 분석했다.

‘주식시장의 영원한 테마는 실적’이라는 격언이 있다. 실적의 위력을 살펴보자. 현대미포조선의 경우 2002년 10월의 최저치 2754원에서 지난 4월 13일 18만7000원으로 올랐다. 지난 수 년간 조선업종이 사상 최고의 호황을 누렸던 데 힘입어 4년반 만에 무려 약 68배가 오른 셈이다.

현대상선 역시 수십 년 만의 해운 호황이 찾아오면서 2003년 3월의 최저치 981원에서 4월 13일 2만3500원으로, 4년1개월 만에 약 24배가 폭등했다. 실적주의 대명사 격인 신세계도 이마트의 실적 호조 덕분에 1997년 12월의 최저치 8751원에서 4월 13일 56만5000원으로 약 10년 만에 65배가 올랐다. 코스피에는 이외에도 실적 개선의 돛을 타고 수 배에서 수십 배가 폭등한 대형주가 수두룩하며 이는 코스피지수의 신기록 행진으로 연결됐다.

코스피 1500포인트 돌파는 한국 증시가 대세 상승기로 접어들었다는 것을 확실하게 알려주는 신호로 해석된다. 한국 증시는 1989년 3월 31일 처음으로 1000포인트를 돌파한 이후 오랫동안 1000포인트가 ‘마(魔)의 벽’으로 작용해왔다. 주가가 1000포인트를 돌파한 것은 1989년 3월, 1994년 9월, 1999년 7월, 2005년 2월 등 모두 네 번이다.

그러나 앞의 세 번까지는 코스피가 1000포인트를 돌파하면 어김없이 하락추세로 돌아서서 500~600포인트까지 떨어졌다가 다시 1000포인트에 도전하는, 약 5년 주기의 한국형 ‘박스권’ 장세가 연출돼왔다. 이때까지는 주가가 1000포인트를 돌파하면 주식을 팔았다가 500~600포인트 부근까지 내려오면 사는 식의 박스권 투자 전략을 구사한 투자자들이 돈을 벌었다.

국내 증시가 대세 상승기에 접어든 것은 2003년 이후. 2003년 3월 17일의 515.24를 저점으로 코스피지수는 우상향 흐름을 이어가며 2005년 2월 1000포인트를 돌파했고 그해 7월과 9월, 12월에 각각 1100, 1200, 1300포인트를 차례로 돌파했다.

박스권 흐름에 익숙한 국내 투자자 중에는 2005년 2월 28일 주가가 네 번째로 1000포인트를 돌파했을 때도 다시 1000포인트 밑으로 내려가서 박스권 흐름을 보일 것이라고 예측하는 사람이 적지 않았다. 그러나 상황은 바뀌는 법이고 그에 따라 흐름도 바뀌게 마련이다. 주가는 2005년 3월부터 조정세로 돌아서서 5월까지 1000포인트를 밑돌았으나 그 해 6월에 한 달 종가 기준으로 다시 1000포인트를 회복했고 그 후 한 번도 1000포인트 밑으로 내려간 적이 없다. 오히려 주가는 그때부터 상승기조를 이어왔고 그 결과 한국 증시는 역사적인 1500 고지를 돌파하게 된 것이다.

향후 국내 증시의 전망을 둘러싸고 낙관론과 비관론이 엇갈리고 있다. 코스피지수가 사상 최고치 행진을 이어가자 장밋빛 전망이 잇따라 나오고 있다. 삼성증권, 대한투자증권 등의 전문가들은 내년에 2000포인트 달성이 가능할 것으로 내다봤다. 동양증권 투자전략팀 김주형 차장은 “코스피지수는 2009년까지 2500까지도 상승할 것”이라고 전망했다.

그러나 투자자 입장에서는 주가가 많이 올랐다는 사실이 마냥 좋은 일만은 아니다. 그만큼 주가가 비싸고 따라서 위험도 커지는 것을 뜻하기 때문이다. 김영배 동양투신운용 펀드매니저는 “종목별로 주가가 많이 올라 대형주·중소형주 모두 살 만한 종목이 많지 않다”며 “당분간은 적극적인 매수에 나설 생각이 없다”고 말했다. 프로들도 이러한데 아마추어인 일반 투자자들이 종목을 잘못 고르면 상승폭은 작고 하락폭이 커서 지수는 오르는데 내 종목은 계속 하락하는 악몽을 겪기 십상이다. 따라서 상승 흐름을 놓친 투자자들은 주가가 충분히 조정받을 때까지 기다렸다가 가격 메리트가 생긴 후 투자하는 게 바람직하다.

증시 전문가들은 국내 증시의 추가 상승을 주도할 업종 및 업종 대표주에 대한 비중 확대가 효과적인 중장기 투자전략이 될 것으로 전망했다. 코스피지수의 2000 돌파를 이끌 업종들로는 금융, 반도체, 조선·기계 및 소재 업종 등이 꼽혔다. 제약 및 헬스케어 종목도 추천하는 전문가들이 많다.
반면 부동산은 지난 1월 이후 침체 국면에서 벗어나지 못하고 있다. 정부의 잇따른 부동산 대책 때문에 집값이 더 떨어질 것으로 보고 매수세가 자취를 감추는 바람에 급매물이 늘어나고 있으나 거래는 오히려 급감해서 집을 팔려는 사람들이 발을 동동 구르고 있다.

부동산정보업체 ‘부동산114’에 따르면 전국 아파트값을 주도하는 서울 강남의 재건축 대상 아파트값이 지난 1·11 대책 이후 4월 첫째 주까지 평균 2.14% 내렸다. 평형에 따라 차이가 있긴 하지만 작년 말과 비교했을 때 1억5000만~2억원 가량 떨어진 셈이다. 서울 강남지역 아파트 매매가도 11주 연속 하락했다.

분양가 상한제와 민간아파트 원가공개를 주 내용으로 하는 주택법 개정안이 지난 4월 2일 국회를 통과한 후 아파트값 하락폭이 커지고 있다. 분양가 상한제가 적용되면 재건축 조합원들이 부담해야 할 개발 비용을 일반 분양자에게 전가시키는 일이 어려워지므로 재건축의 수익성이 떨어지기 때문이다. 부동산 정보업체 ‘스피드뱅크’가 서울 등 수도권 아파트의 주간(3월 31일~4월 6일) 매매가격 변동률을 조사한 결과, 서울 -0.07%, 신도시 -0.06%, 경기 -0.01% 순으로 하락해 2주 연속 내림세를 나타냈다.

특히 재건축 아파트는 0.38% 하락해 2005년 10월 이후 최대 낙폭을 기록했다. 은마, 잠실주공 5단지 등 강남권 주요 재건축 아파트값이 일주일새 최고 5000만원 가량 떨어졌다. 서울시 송파구 잠실동 잠실주공 5단지 34평형은 11억5000만~12억원 선으로 5000만원 가량 가격이 더 빠졌고, 서울시 강남구 대치동 은마 34평형은 2500만원 하락한 12억2000만~13억3000만원 선에 시세가 형성됐다.

신도시는 분당(-0.21%)과 평촌(-0.13%)이 하락세를 주도했다. 가격이 떨어지고 있지만 매수세는 거의 없는 편이다. 매수 대기자들이 가격이 더 떨어질 것으로 기대하면서 관망세를 보이고 있기 때문이다. 서울시 강남·서초·송파구청에 따르면 지난 3월 이들 3개 지역의 주택거래신고 건수는 272건으로 지난해 같은 기간(2491건)의 10.9%에 불과하다.

금융감독원까지 나서서 부동산 가격 하락이 올해 금융계의 가장 큰 위험 요인이라고 경고했다. 금감원은 지난 2월 ‘2007 금융 리스크 분석’이라는 자료를 내고 부동산 대책의 파급효과가 올해부터 본격적으로 나타날 것으로 진단했다. ?1가구 2주택 양도세 50% 중과(1월) ?종합부동산세 과표 인상(6월·70%→80%) 등 이미 발표된 대책이 잇따라 시행되면 부동산 시장을 강타할 수 있다는 것이다.

또 작년 말 통화당국의 은행 지급준비율 인상과 최근 금융당국의 주택담보대출 억제(DTI 확대 적용, 1인당 1건 제한) 대책 등의 영향도 부동산 시장에 영향을 미칠 것으로 전망했다. 금감원은 “주택 가격 급락으로 가계의 채무상환 압력이 가중돼 빚을 제때 갚지 못하는 ‘가계 대출 부실화’가 현실화할 수 있다”면서 “가계 부실은 소비심리 및 내수 경기 악화로 이어져 중소기업의 연쇄 부실 사태를 불러오고 나아가 금융위기로까지 번질 수 있다”고 지적했다.

신훈 대한주택협회장도 지난 4월 9일 취임 기념 기자간담회에서 주택법 통과 이후 찬바람 부는 부동산시장 분위기가 당분간 지속될 것이라고 전망했다. 정부가 분양가 상한제로 인해 20~30% 가량 집값이 떨어질 것이라고 보고 있는데, 기업은 어떻게 보느냐는 질문에 신 회장은 “호가만 오르고 매매는 거의 없는 상황이다. 법 통과 이전에 양도세나 보유세로 인해 심리적으로 이미 분양가는 떨어지고 있다”고 말했다.

이종우 한화증권 리서치센터장은 “1990년 이후 전례를 볼 때 부동산이 한번 약세로 기울면 최소 5년 이상 고점을 회복하지 못했다”며 “그런 점에서 앞으로 상당 기간 주식이 부동산에 비해 절대적으로 우세할 가능성이 크다”고 분석했다. 그는 “주식도 빠르게 상승하지는 못하겠지만 그래도 올 한 해 주식은 금리보다 높은 수익을 올릴 것이 분명하다”며 “당분간 금융자산만으로 자산 포트폴리오를 구성하는 것이 현명한 자세”라고 덧붙였다.